契約する人と入居する人が違う場合でも借りることはできますか?

「海外で仕事をしている息子が日本に一時帰国します。息子のためにマンスリーマンションを借りれませんか?でも、息子は海外にいるので契約手続きができません。父親である私が契約者としてお部屋の契約ができませんか?」

先日、このようなお問合せがございました。この事例では、契約上の当事者になる「契約者」と実際にお部屋を利用する「入居者」が異なることになります。このような場合、法律的にどのような手続きをすればいいかを検討したいと思います。

①代理

息子さんがお父さんにマンスリーマンションの契約をすることについての代理権を授与することによって、お父さんは「息子の代理人ですよ」ということを表示(顕名と呼ばれます)して、お父さんの名前で契約ができます。

(民法99条)代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる。

この場合、契約の手続きはお父さんが行います。でも、法律上の効果(権利義務の発生)は息子さんだけに生じます。つまり、お部屋を借りる権利も料金を支払う義務も息子さんに発生することになります。お父さんは権利義務の関係では部外者です。

ただ、代理で手続きするにはハードルが高いです。契約の相手方(貸主さん)にとっても、「この人は本当に代理権がある人なのか…?」を確認しなければなりません。もし、契約を結んだあとに息子さんが「そんな契約知らないよ、認めないよ」と言ってきたら、せっかくの契約も無効になってしまいます(ここでは無権代理の相手方保護規定などは考えずに話を進めます)。このリスクを回避するためにも、契約の相手方(貸主さん)は、確かに代理権が授与されていることを客観的に確認できる委任状などの提出を求めることが必要です。

もし、代理で契約をするのであるならば委任状など客観的に代理権が授与されていることを証明するものが必要になります。お父さんにとっては面倒な手続きが生じてしまいます。その意味では、あまり現実的な手法ではないと感じられます。

②転貸借

まず最初にお父さんがお部屋を借りる。そして、お父さんが息子にそのお部屋を貸す。借りたお部屋をさらに別の人に貸すことです。ただし、賃貸借契約において目的物を転貸することは注意が必要です。

(民法602条)賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約を解除することができる。

賃貸借契約において「誰が利用するか?」は貸主さんにとっては重要な事柄になります。お部屋は貸主さんの「財産」です。その「財産」を大切に使ってもらえるかどうかは契約を結ぶうえでの重要な判断材料になります。そのような要請から上記の条文のように「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、転貸することができない」という旨が規定されています。ただ、この規定を反対解釈しますと、「承諾を得れば、転貸できる」ということになります。

当社では、契約者と入居者の関係が親族などのように一般社会通念上の特別の関係性が認められる場合には契約者と入居者が違う契約を認めています。使う手法は「②転貸借」です。そのため、契約申込の際には「契約者の内容」および「入居者の内容」をおうかがいしております。この内容を基にご利用の可否(入居審査)を判断させていただいております。この入居審査について利用可の判断がなされれば「転貸を承諾した」と推定できますので、「お父さんが契約しても、息子さんが入居利用できる」というロジックが成り立つと考えられます。つまり、お父さんが息子さんが入居する旨を事前に知らせたうえで契約手続きしてもらえば問題ございません。

契約者と入居者が違うときは、その旨を事前にお伝えください。

申込の際に入居者として通知されている方と異なる方が入居していることが判明した場合、契約解除の事由になってしまいますのでご注意ください。

 

 

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